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🏠 置换还是购置第二套公寓？

这是我们第二次买房。关于如何购买我和先生讨论后列出一些选择：

1. 保留现有公寓，购买第二套房
2. 先卖再买置换房产

保留现有公寓的几个弊端是

• 需要承担ABSD的额外支出
• 购房预算受到首付现金流和贷款额度的限制，可选择的房源更有限
• 持有两套公寓和两份房屋贷款，家庭的抗风险能力下降，投资集中在房产不够分散。并且第一套房购买时考虑自住为主，投资价值不够高

综合上面的原因，我们决定先卖后买置换当前公寓。我们的第一套公寓在2017年购入，房产价格处于一个低点，2023年高点卖出时有超过300K的增值。但是由于我们高点置换的房产，也是用于自住，这部分增值并不算作纯粹投资收益。只是这给我们更高的现金流——更大的选择空间去好好选择我们打算未来十到二十年居住的家。

❝ 你应该意识到，房地产市场的效率低于股票市场。数百名专业投资者研究每只普通股票的价值，而对单个房产进行估值的潜在买家却寥寥无几。因此，个别房产的定价往往并不合理。此外，在通货膨胀加速的时期，房地产的回报率通常高于股票回报率，而在通缩时期表现较差。总体而言，房地产已被证明是一项良好的投资，不仅提供可观的回报，还具有出色的抗通胀特性。 ❞

房产在高通胀时期增值空间更大，不过单一房产投资和相比投资宽指股债基金风险更高。但总体来说，我觉得普通家庭尽早的购入自住房产一个明智的财务抉择，而投资房的抉择需要更加谨慎。

🏠 预算规划

一个有意思的经验，一些房产经纪在一开始给我们计算Affordability的时候，会以家庭最大贷款额度来计算。这对于房产经纪来说当然是有利的，购买总价觉感，他能赚得的佣金越多。但是我们一定要综合考虑自己的财务状况和投资模式，合理的规划买房预算。

❝ 与许多美国人一样，你可能认为买房是一种投资。但是，我们在2008年金融危机中学到的教训是，只有当房屋在你拥有期间升值，买房才是投资。在净值方面，这样来想吧：我们通常说你“拥有一套房”，然而，除非你是现金付款，否则你拥有的只是一笔住房抵押贷款。以这种方式重新看待买房，你会发现，它可能对你的净值有着负面影响，至少在初期是如此。房屋不在你手上，而是在银行手上。你欠银行钱。❞

为了买到心仪的房子，人们常常不自觉的提高预算，最后甚至过度之处造成一定的经济负担。我们这次在考虑买房预算时有以下几个原则：

• 买房预算在一人的贷款上限以内
• 不动用我们各自的股票和债券投资，这些作为长期投资用于教育和养老，不算在买房预算之中
• 减少CPF支出。这里我特意用一部分OA购买了T-bill，又将适当的一部分转入SA，于是这部分钱失去流动性无法用于购房

最后我们的现金支出主要来自于第一套房售卖的收益和最近几年除去长期投资部分的“换房基金”储蓄，以及一部分CPF OA支出。合适的控制买房预算，让我们财务压力较轻，并且保证自住房在家庭总资产中的比例合理，保证投资风险分散。

🏠 购买方式

• 卖出我们第一套房，这套房算做我们的我们的primary housing，避免了ABSD。
• 通过tenancy in common （99-1）的方式共同购买，避免单人持有现金流出现问题的。这个选择一个原因是在我们看房的过程中我刚好经历了裁员，我先生的行业虽然稍微稳定一些，但是也不能保证不会经历重大的工作变故。为了稳妥，我们决定两人共同购买，这样在避免一个人出现经济问题时贷款受限。
• 最后贷款在我先生一个人名下，为之后decouple做了准备。虽然对于购买第二套投资房产持保留态度，我们这样的安排还是为这个选择提供了一定可操作的空间。

我们最后选到了满意的新家，有优质的教育资源、便利的社区和宜居的环境。接下来也会分享一些关于装修的金钱故事和省钱小贴士。